房产投资计算器

房产总价（万元）

800 万

首付比例

30%

贷款年利率

3.6%

2.5% LPR 6% 美国近期 8.5% 历史高位

贷款期限（年）

30 年

月租金（元）

20,000 元

月维护成本（元）

5,000 元

管理费 + 差饷 + 地租 + 小修缮

首付金额

—

月供（固定）

—

等额本息，全程不变

首月本金 / 利息

—

净月现金流

—

首月净资产增量

—

租金 - 利息 - 维护

每月资金流向（首月）

月供构成随时间变化（等额本息）

租金线与维护顶部的间距 = 盈余 / 缺口

利息（底，递减）维护（中，固定）本金（顶，递增）租金

房产创造价值 vs 房产权益 vs 贷款余额（万元）

房产创造价值 = 总价（固定） + 累计盈余（租金 - 利息 - 维护）

房产创造价值（总价 + 累计盈余）房产权益（总价 - 贷款余额）贷款余额房产总价

绿线与灰虚线的间距 = 租金额外创造的价值。绿蓝间距 = 贷款余额（银行占的部分），贷款还清后两线汇合。

房产参数

房价（万元）

800 万

首付比例

30%

按揭利率

3.25%

当前约 H+1.3% ≈ 3.25%

贷款年限

30 年

月租金收入

18,000

空租率

含换租周期、中介费分摊

月物管+杂费

3,000

印花税率

4.25%

高才/非永居 4.25%，亿元以上 6.5%

年房价涨幅预期

年租金增长率

替代投资

年化回报率

港股ETF~8-10%，美债~4-5%，存款~3%

对比逻辑：将买房的全部现金支出（首付 + 税费 + 每月补贴）投入替代资产，计算同期回报进行对比。两条路径投入的总现金完全相同。

净资产增长对比（10年）

● 房产净值 ● 替代投资净值

第 5 年快照（悬停图表切换）

压力测试（5年后卖出）

如果未来不如预期，你的损失有多大？

冷静提醒

杠杆放大一切。首付比例越低，涨的时候收益率越高，跌的时候亏损比例也越高。拖动首付比例和房价涨幅，感受一下区别。

交易成本是沉没成本。印花税 + 经纪费 + 律师费，进出各一次约吃掉房价的6-8%。持有时间越短，这笔成本摊到每年越高。

替代投资的流动性溢价。股票ETF可以随时变现，房产不行。在你可能需要离港、换工作、急用钱的情况下，流动性本身就有价值。

最重要的变量是你自己。能否在港稳定居住7年拿永居？能否持续承担负现金流？失业3-6个月时是否还撑得住？这些计算器算不出来。